Можно ли учесть затраты на реконструкцию объекта недвижимости при переходе с УСН (доходы) на УСН (доходы минус расходы)?

Comments

• Цитата: Добрый день.  В 2021 году организация  применяла УСН "Доходы", на балансе числится объект недвижимости, который не используемый в деятельности организации. В 2022 году идет реконструкция данного объекта. В 2023 году планируется гос. регистрация и продажа этого объекта.  В 2023 году организация решила  сменить режим налогообложения  и перейти на УСН доходы минус расходы. Вопрос: Как вы считаете может ли организация находясь на УСН доходы минус расходы, в 2023 году уменьшить доходы на сумму затрат по реконструкции, а также услуг по перепланировке данного объекта?

  Добрый день!
  
  Если окончание работ по реконструкции будет в 2023 году, считаю, что компания сможет учесть такие расходы для целей УСН в ьобщем порядке, установленном для учета расходов на приобретение и реконструкцию ОС (пп. 1 п. 1, п.п. 3 и 4 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина России от 21.08.2013 N 03-11-06/2/34289).
• Спасибо за ответ. Я бы хотела уточнить о возможности применить вышеуказанные нормы к нашей ситуации.  То есть до момента проведения реконструкции данный объект недвижимости  не использовался в деятельности организации ( не сдавался в аренду,, не использовался для управленческих нужд....), организация несла только расходы по оплате коммунальных платежей.  Можно ли считать объект недвижимости основным средством в связи с тем, что он не вводился в эксплуатацию  (не использовался в деятельности организации) и применить вышеуказанные нормы?
• Цитата: Спасибо за ответ. Я бы хотела уточнить о возможности применить вышеуказанные нормы к нашей ситуации.  То есть до момента проведения реконструкции данный объект недвижимости  не использовался в деятельности организации ( не сдавался в аренду,, не использовался для управленческих нужд....), организация несла только расходы по оплате коммунальных платежей.  Можно ли считать объект недвижимости основным средством в связи с тем, что он не вводился в эксплуатацию  (не использовался в деятельности организации) и применить вышеуказанные нормы?

  Добрый день!
  
  Это важное уточнение. Правильно я понимаю, что данная недвижимость до момента начала работ по реконструкции в принципе могла использоваться организацией по назначению, т.е. была готова к эксплуатации?
  Для целей УСН под основными средствами понимается имущество, которое относится к амортизируемым ОС согласно главе 25 НК РФ, а расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений пункта 2 статьи 257 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
  К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).
  При этом под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).
  Исходя из комплексного анализа норм п.п. 1 и 2 ст. 257 НК РФ и п. 4 ст. 346.16 НК РФ я делаю следующий вывод:
  - для целей УСН можно признать расходы на реконструкцию ОС, которые, в свою очередь, имеют место в случае реконструкции объектов, отнесенных до начала реконструкции в состав налоговых ОС, т.е. тех объектов, которые до начала реконструкции фактически использовались в коммерческой деятельности компании.
  Так как в Вашем случае недвижимость до момента начала реконструкции не использовалась в коммерческой деятельности, то есть не являлась ОС с точки зрения п. 1 ст. 257 НК РФ, работы на данной недвижимости не могут быть квалифицированы в качестве реконструкции с налоговой точки зрения.
  В связи с этим расходы на такие работы не признаются для целей УСН как не указанные в закрытом перечне расходов, указанном в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
  Рекомендую оформить запрос по данной ситуации в Минфин. Будем благодарны, если поделитесь ответом на форуме.
• Спасибо,  я постараюсь поделиться информацией, когда буду знать ответ. 
  Илья, можно еще у вас спросить, как вы считаете, а если объект квалифицировать как товар, а реконструкцию как предпродажную подготовку, в этом случае можно учесть расходы на реконструкцию в расходах уменьшающих налоговую базу по УСН?
• Цитата: Спасибо,  я постараюсь поделиться информацией, когда буду знать ответ. Илья, можно еще у вас спросить, как вы считаете, а если объект квалифицировать как товар, а реконструкцию как предпродажную подготовку, в этом случае можно учесть расходы на реконструкцию в расходах уменьшающих налоговую базу по УСН?

  Добрый день!
  
  Налоговики считают, что расходы на реконструкцию недвижимости, приобретенной для перепродажи, т.е. учтенной в качестве товаров, для целей УСН учесть можно (Письмо Минфина России от 20.12.2017 N 03-11-11/85174).